In einem Markt, in dem sich die Verkaufszeiten verlängern, und bei Käufern, die sich Zeit für Verhandlungen nehmen, lässt sich eine Immobilientransaktion je nachdem, ob man kauft oder verkauft, nicht auf dieselbe Weise steuern. Wer Preisunterschiede, die Tücken des Energieausweises und häufig unterschätzte Kostenpositionen kennt, kann Entscheidungen auf Grundlage von Daten statt bloßer Eindrücke treffen.
Unterschied zwischen Angebotspreis und beurkundetem Kaufpreis: Was aktuelle Verkäufe zeigen
Die Notaires de France beschreiben eine anhaltende Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen mancher Verkäufer und den Angeboten der Käufer. Das Phänomen ist nicht nebensächlich: Käufer verhandeln intensiver und verschieben ihr Vorhaben häufiger, wenn der Angebotspreis deutlich über den jüngsten Vergleichsverkäufen liegt.
Den Preis einer Immobilie systematisch mit den in derselben Gegend in den vergangenen sechs Monaten registrierten Transaktionen zu vergleichen, ist nach wie vor der zuverlässigste Ansatz. Die notariellen Datenbanken (DVF, Patrim) bieten kostenlosen Zugang zu diesen Vergleichswerten. Wer als Verkäufer den Preis ohne diese Prüfung festlegt, muss mit einer längeren Verkaufsdauer rechnen – mitunter um mehrere Monate.
Für Fachleute, die solche Transaktionen begleiten, bündelt die Seite https://www.pole-immo.fr/ nützliche Tools und Anzeigen zur Vorbereitung eines Kauf- oder Verkaufsvorhabens.
Energieausweis und Immobilienkauf: Die Energieeffizienzklasse von tatsächlich durchgeführten Arbeiten unterscheiden
Die Energieeffizienzklasse einer Immobilie beeinflusst den Verkaufspreis und die Möglichkeit, sie zu vermieten. Laut den Notaires de France machen Immobilien der Klassen F oder G bei Bestandsimmobilien einen wachsenden Anteil der Verkäufe aus. Hintergrund ist das schrittweise Verbot, energetisch ineffiziente Wohnungen zu vermieten.
Eine Änderung der Berechnungsmethode für den DPE kann die Energieeffizienzklasse verändern, ohne dass tatsächlich saniert wurde. Anpassungen betrafen bestimmte kleine Wohnungen und Immobilien mit Elektroheizung. Wer sich als Käufer allein auf den ausgewiesenen Buchstaben verlässt, riskiert, die tatsächlichen Kosten für die Anpassung an die geltenden Standards zu unter- oder überschätzen.
Was vor der Unterzeichnung zu prüfen ist
- Das Datum des DPE und die verwendete Methode: Ein vor den jüngsten regulatorischen Anpassungen erstellter Energieausweis kann eine andere Klasse ausweisen als ein heute erstellter – auch wenn keinerlei Arbeiten durchgeführt wurden.
- Rechnungen für Dämmarbeiten oder den Austausch des Heizkessels: Nur sie belegen eine tatsächliche Verbesserung der Energieeffizienz.
- Die voraussichtlichen Kosten der noch ausstehenden Arbeiten, geschätzt von einem Handwerker oder einem Büro für thermische Gebäudetechnik, sollten direkt in das Kaufbudget einfließen.
Ein Verkäufer mit einem aktuellen DPE und Nachweisen über durchgeführte Arbeiten kann seinen Preis besser verteidigen. Umgekehrt liefert eine Immobilie der Klasse F oder G ohne Kostenvoranschlag für die Sanierung dem Käufer ein starkes Verhandlungsargument.
Budget für den Immobilienkauf: Kostenpositionen, die Online-Rechner nicht berücksichtigen
Kreditrechner ermitteln anhand von Zinssatz, Laufzeit und Darlehenssumme eine monatliche Rate. Mehrere Ausgabenposten, die die tatsächlichen Projektkosten verändern, lassen sie regelmäßig außer Acht.
| Kostenposition | In Rechnern häufig berücksichtigt | Tatsächliche Auswirkung auf das Budget |
|---|---|---|
| Darlehenszins | Ja | Bestimmt die Grundrate |
| Notarkosten | Manchmal (Pauschalschätzung) | Je nach Bestands- oder Neubau unterschiedlich; können einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen |
| Energetische Sanierungsarbeiten | Selten | Können bei einer schlecht eingestuften Bestandsimmobilie ähnlich hoch ausfallen wie die Notarkosten |
| Offene Hausgeldzahlungen | Nein | Können teilweise auf den Käufer übergehen, wenn sie vor dem Verkauf nicht geprüft werden |
| Tatsächliche Grundsteuer | Nein | Kann sich bei vergleichbaren Immobilien von Gemeinde zu Gemeinde stark unterscheiden |
Wer vor der Unterzeichnung des Vorvertrags die aktuelle Bescheinigung der Wohnungseigentümergemeinschaft anfordert, kann offene Zahlungen oder beschlossene Sonderumlagen für anstehende Arbeiten erkennen. Dieses Pflichtdokument wird häufig erst spät übermittelt.
Kaufvorvertrag und aufschiebende Bedingungen: Klauseln, die wirklich schützen
Die aufschiebende Bedingung der Darlehensbewilligung ist in nahezu jedem Kaufvorvertrag enthalten. Sie schützt den Käufer, falls die Bank die Finanzierung ablehnt. Weitere, weniger übliche Klauseln sollten je nach Zustand der Immobilie ausgehandelt werden.
Die aufschiebende Bedingung, dass keine nicht offengelegte Dienstbarkeit besteht, deckt ein häufiges Risiko bei Bestandsimmobilien ab: ein Wegerecht, eine über das Grundstück verlaufende Leitung oder eine Instandhaltungspflicht, die nicht in der Anzeige erwähnt wird. Eine vollständige Grundbuchauskunft beim Notar deckt solche Punkte auf, bevor die endgültige Verpflichtung eingegangen wird.
Für Verkäufer bedeutet die Zustimmung zu solchen Klauseln keine Schwächung des Verkaufs. Sie schaffen Vertrauen beim Käufer und verringern das Risiko eines späten Rücktritts oder eines Rechtsstreits nach der Unterzeichnung. Ein sorgfältig formulierter Kaufvorvertrag beschleunigt den Verkauf, statt ihn auszubremsen.
Widerrufsfrist und realistischer Zeitplan
Nach Unterzeichnung des Kaufvorvertrags steht dem Käufer eine Widerrufsfrist zu. Sie beginnt mit der Zustellung der Mitteilung, nicht mit der Unterzeichnung selbst. Wer den Zeitplan so gestaltet, dass diese Verzögerung, die Bearbeitungszeit des Darlehensantrags und mögliche zusätzliche Gutachten berücksichtigt werden, vermeidet unnötige Nachfragen und Fristverlängerungen.
Der erzielte Zinssatz hängt auch davon ab, wann der Kreditantrag bei der Bank eingereicht wird. Wer mit der Zusammenstellung der Unterlagen bis zum Ende der Widerrufsfrist wartet, verliert Wochen – obwohl nichts dagegen spricht, die Schritte parallel einzuleiten.
Ein Immobilienkauf oder -verkauf beruht weniger auf Intuition als auf der systematischen Prüfung zugänglicher Daten: beurkundete Kaufpreise in der Gegend, tatsächliche Energieeffizienz der Immobilie, nicht im Rechner erfasste Kostenpositionen und Klauseln des Kaufvorvertrags. Der Unterschied zwischen einer reibungslosen Transaktion und einem Rechtsstreit hängt oft von einem Dokument ab, das zu spät angefordert wurde.
