In een markt waar de verkooptijden oplopen en kopers de tijd nemen om te onderhandelen, verloopt een vastgoedtransactie anders naargelang u koopt of verkoopt. Inzicht in prijsverschillen, de valkuilen van het energielabel en vaak onderschatte kostenposten helpt u beslissingen te nemen op basis van gegevens in plaats van indrukken.
Verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs: wat recente transacties laten zien
De Franse notarissen wijzen op een aanhoudende kloof tussen de prijzen waarop sommige verkopers hopen en de biedingen van kopers. Dat is geen marginaal verschijnsel: kopers onderhandelen vaker en stellen hun plannen vaker uit wanneer de vraagprijs afwijkt van recente verkopen van vergelijkbare woningen.
De prijs van een woning systematisch vergelijken met transacties die de afgelopen zes maanden in dezelfde buurt zijn geregistreerd, blijft de betrouwbaarste manier om de waarde te bepalen. De notariële databanken (DVF, Patrim) bieden gratis toegang tot deze referentiegegevens. Een verkoper die de prijs vaststelt zonder dit te controleren, loopt het risico dat de verkoop langer duurt, soms meerdere maanden.
Voor professionals die deze transacties begeleiden, biedt de pagina https://www.pole-immo.fr/ een overzicht van handige tools en advertenties ter voorbereiding op een aankoop- of verkoopproject.
Energielabel en woningaankoop: maak onderscheid tussen het label en daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden
Het energielabel van een woning beïnvloedt de verkoopprijs en de mogelijkheid om de woning te verhuren. Volgens de Franse notarissen vormen woningen met label F of G een steeds groter aandeel van de verkopen van bestaande woningen, tegen de achtergrond van het geleidelijke verbod op de verhuur van energieverslindende woningen.
Een wijziging in de berekeningsmethode van het DPE kan het label veranderen zonder dat er daadwerkelijk is gerenoveerd. Sommige kleine woningen en woningen met elektrische verwarming zijn onderworpen aan aanpassingen. Een koper die alleen afgaat op de vermelde letter, loopt het risico de werkelijke kosten om de woning aan de normen te laten voldoen te hoog of te laag in te schatten.
Wat u moet controleren voordat u tekent
- De datum van het DPE en de gebruikte methode: een diagnose van vóór de meest recente wettelijke aanpassingen kan een ander label vermelden dan een diagnose van vandaag, zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd.
- Facturen voor isolatiewerkzaamheden of de vervanging van de verwarmingsketel: alleen die bewijzen dat de energieprestatie daadwerkelijk is verbeterd.
- De geraamde kosten van de resterende werkzaamheden, ingeschat door een vakman of een thermisch adviesbureau, en rechtstreeks op te nemen in het aankoopbudget.
Een verkoper met een recent DPE en bewijsstukken van uitgevoerde werkzaamheden staat sterker bij het verdedigen van de vraagprijs. Omgekeerd biedt een woning met label F of G waarvoor geen renovatieoffertes beschikbaar zijn de koper een sterk argument om over de prijs te onderhandelen.
Budget voor de aankoop van een woning: kostenposten die online rekentools niet meenemen
Hypotheekcalculators berekenen een maandbedrag op basis van de rente, de looptijd en het geleende bedrag. Ze laten regelmatig verschillende uitgavenposten buiten beschouwing die de werkelijke kosten van het project beïnvloeden.
| Kostenpost | Vaak opgenomen in rekentools | Werkelijke impact op het budget |
|---|---|---|
| Rente op de lening | Ja | Bepaalt het basisbedrag van de maandelijkse aflossing |
| Notariskosten | Soms (forfaitaire schatting) | Verschillen naargelang het om bestaande of nieuwbouw gaat en kunnen een aanzienlijk deel van de prijs bedragen |
| Energierenovaties | Zelden | Kunnen bij een bestaande woning met een slecht energielabel even hoog uitvallen als de notariskosten |
| Onbetaalde servicekosten van de VvE | Nee | Kunnen deels op de koper worden verhaald als ze vóór de verkoop niet zijn gecontroleerd |
| Werkelijke onroerendezaakbelasting | Nee | Kan voor vergelijkbare woningen sterk verschillen per gemeente |
Vraag vóór de ondertekening van het voorlopig koopcontract om een actueel overzicht van de VvE om eventuele betalingsachterstanden of goedgekeurde bijdragen voor toekomstige werkzaamheden op te sporen. Dit verplichte document wordt vaak pas laat verstrekt.
Voorlopig koopcontract en ontbindende voorwaarden: clausules die echt bescherming bieden
De ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek staat in vrijwel elk voorlopig koopcontract. Deze beschermt de koper als de bank de financiering weigert. Andere clausules komen minder vaak voor, maar zijn afhankelijk van de situatie van de woning het overwegen waard.
De ontbindende voorwaarde voor het ontbreken van niet-gemelde erfdienstbaarheden dekt een veelvoorkomend risico bij oudere woningen: een recht van overpad, een leiding die over het terrein loopt of een onderhoudsplicht die niet in de advertentie wordt vermeld. Door de notaris om een volledig hypothecair overzicht te vragen, komen deze zaken aan het licht voordat de koop definitief wordt.
Voor een verkoper brengen deze clausules de verkoop niet in gevaar. Ze stellen de koper gerust en verkleinen het risico op een late annulering of een geschil na de ondertekening. Een goed opgesteld voorlopig koopcontract versnelt de verkoop in plaats van die te vertragen.
Bedenktijd en een realistische planning
Na ondertekening van het voorlopig koopcontract heeft de koper een bedenktijd. Die gaat in op het moment van kennisgeving, niet op de datum van ondertekening zelf. Door in de planning rekening te houden met dit verschil, de verwerkingstijd van de hypotheekaanvraag en eventuele aanvullende keuringen, voorkomt u onnodige herinneringen en uitstelovereenkomsten.
De rente die u krijgt, hangt ook af van het moment waarop u uw dossier bij de bank indient. Wachten tot de bedenktijd voorbij is om de hypotheekaanvraag voor te bereiden, kost weken, terwijl niets u ervan weerhoudt de stappen parallel te zetten.
Bij de aankoop of verkoop van een woning draait het minder om intuïtie dan om een systematische controle van beschikbare gegevens: verkoopprijzen in de buurt, de werkelijke energieprestatie van de woning, kostenposten die niet in rekentools zijn opgenomen en de clausules van het voorlopig koopcontract. Het verschil tussen een zorgeloze transactie en een geschil hangt vaak af van een document dat te laat is opgevraagd.
